2024交易再迎新高峰？地產(chǎn)酒店何去何從？（上）

一、賣賣賣，房企酒店不斷被擺上貨架

      前不久，融創(chuàng)旗下兩處位于四川省都江堰市的高端酒店──成都融創(chuàng)施柏閣酒店和堇悅酒店被拍賣，起拍價(jià)約5.97億元，評(píng)估價(jià)約7.47億元，開拍時(shí)間為1月22日10時(shí)。值得玩味的是，當(dāng)天該拍賣信息就被撤回。

       上述兩家酒店屬于融創(chuàng)成都萬達(dá)城的酒店集群部分，融創(chuàng)成都萬達(dá)城正是融創(chuàng)中國在2017年7月從萬達(dá)收購的13個(gè)文旅項(xiàng)目之一。

       成都融創(chuàng)施柏閣酒店是華住和融創(chuàng)文旅攜手打造的奢華級(jí)酒店，共擁有235間客房及套房，配備7個(gè)獨(dú)立露天湯池、24小時(shí)恒溫泳池和活力健身中心。成都融創(chuàng)堇悅酒店是融創(chuàng)自有酒店品牌，酒店擁有460間特色客房，房間以熊貓和阿貍IP為設(shè)計(jì)元素，打造獨(dú)具特色的親子主題客房。

      上述也是近年來融創(chuàng)第五筆被拍賣的文旅資產(chǎn)項(xiàng)目。其中的酒店項(xiàng)目就包括了環(huán)球中心天堂洲際大飯店、無錫融創(chuàng)茂的配套酒店以及滇池宋品酒店。這些曾經(jīng)的地標(biāo)性酒店，無一不被無情打折“甩賣”。

    而到了2023年，酒店被拋售的數(shù)量更是來到新高度。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2023年全年拍賣價(jià)在億元以上的酒店數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了130起。

二、交易高峰期的2024，地產(chǎn)酒店如何正視市場環(huán)境

      隨著文旅市場的復(fù)蘇，酒店資產(chǎn)的價(jià)值正在不斷回升，這也就解釋了為何2023年酒店大宗交易熱火朝天的原因之一。

       以往，酒店業(yè)務(wù)可是地產(chǎn)企業(yè)的“兵家必爭地”?？硕鹩幸唤M統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年底，全國房企100強(qiáng)中僅有15家沒有布局酒店業(yè)務(wù)。將視線拉回到地產(chǎn)酒店興起伴隨的地產(chǎn)黃金時(shí)代。彼時(shí)，酒店對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)有著諸多優(yōu)勢。

      第一 酒店作為地產(chǎn)企業(yè)的勾地工具，尤其是政府為了提升城市形象或打造某一地塊時(shí)，在售地的同期會(huì)列上附加條件——必須做一個(gè)高端酒店且需要自持自營，從而能夠在土地價(jià)格上給予一定優(yōu)惠。

      第二，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，酒店業(yè)務(wù)可以對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)，投資酒店，可以增加投資物業(yè)多元化類型，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，平衡市場波動(dòng)，從而抵御風(fēng)險(xiǎn)。

      第三，資產(chǎn)升值，從酒店的星級(jí)層次來看，地產(chǎn)型酒店多為高端及以上酒店，這對(duì)于所在項(xiàng)目的市場估值，都有相當(dāng)大的助力。

此外，做酒店帶來的合理避稅、融資變現(xiàn)，對(duì)地產(chǎn)公司來說也都有利可圖。

         但在房住不炒、三條紅線等行業(yè)政策調(diào)控之后，房地產(chǎn)不再高歌猛進(jìn)。負(fù)債累累，不斷暴雷的行業(yè)現(xiàn)狀下，“活著”一度成為眾多地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵詞。因此，變賣資產(chǎn)、斷臂回血?jiǎng)t是地產(chǎn)公司當(dāng)下選擇的首要方式。作為投資回報(bào)周期長、且能夠置換大量現(xiàn)金流的酒店，自然首當(dāng)其沖被拋售。

        許多五星級(jí)酒店的投資不是完全的市場行為，并不具備投入產(chǎn)出平衡的可行性，這也導(dǎo)致酒店每間可供房收入很不理想，甚至低于經(jīng)濟(jì)型、中檔酒店為主的有限服務(wù)酒店。

         這其實(shí)更是在為投資者敲響警鐘。讓投資者重新評(píng)估和分析此類資產(chǎn)的價(jià)值和投資潛力，同時(shí)還要考慮房地產(chǎn)和酒店行業(yè)是不是正在經(jīng)歷一輪深度的調(diào)整和轉(zhuǎn)型。當(dāng)然，華僑城也在給其他一些債臺(tái)高筑的房企“打個(gè)樣”。以行動(dòng)告訴大家在這種風(fēng)口上應(yīng)該怎么做，是自覺點(diǎn)選擇割肉填坑，還是一如既往一條道走到黑。

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