2024交易再迎新高峰？地產(chǎn)酒店何去何從？（下）

 其次 交易頻繁不能只看作行業(yè)危機，反而更應該是不破不立的格局重塑。

      從目前酒店交易釋放出來的信號來看，這些酒店資產(chǎn)中存在不少經(jīng)營不善、官司纏身，以及定位與實際情況不符的情況。

      2022年，上海寶格麗所在的上海蘇河灣項目部分資產(chǎn)的可銷售資產(chǎn)錄得收入1.4億元，同比下降43.5%；除稅后虧損0.52億元，相當于上年虧損翻了4倍。2023年上半年收入1.19億元，除稅后虧損690萬元。盡管高貴如寶格麗，盡管坐擁陸家嘴和外灘一線景觀，盡管在跨年夜400平的套房曾開出報價約22.3萬元的天價，但經(jīng)營業(yè)績的不達預期，仍舊逃不掉被賣的命運。

    酒店咨詢機構浩華發(fā)布的《2023中國飯店業(yè)務統(tǒng)計》顯示，根據(jù)其樣本統(tǒng)計，2022年國內(nèi)五星及四星級酒店的業(yè)績跌入谷底，其中五星級酒店每間可供出租客房經(jīng)營毛利甚至比不上疫情前三星級酒店水平，各檔次酒店的毛利差異正在縮小。

   許多五星級酒店的投資不是完全的市場行為，并不具備投入產(chǎn)出平衡的可行性，這也導致酒店每間可供房收入很不理想，甚至低于經(jīng)濟型、中檔酒店為主的有限服務酒店。

    讓投資者重新評估和分析此類資產(chǎn)的價值和投資潛力，同時還要考慮房地產(chǎn)和酒店行業(yè)是不是正在經(jīng)歷一輪深度的調(diào)整和轉(zhuǎn)型。當然，華僑城也在給其他一些債臺高筑的房企“打個樣”。以行動告訴大家在這種風口上應該怎么做，是自覺點選擇割肉填坑，還是一如既往一條道走到黑。

最后，地產(chǎn)企業(yè)想要涉足的酒店市場，新戰(zhàn)場已經(jīng)悄然搭建。

     以萬豪國際集團為例，在發(fā)展初期，酒店物業(yè)以自持和租賃為主，主要采用重資產(chǎn)運營的方式實現(xiàn)運營和發(fā)展；在品牌成熟后嘗試切換為輕資產(chǎn)模式主導模式，加快引入加盟模式，降低杠桿，不斷跑馬圈地提升品牌知名度；到現(xiàn)在的發(fā)展成熟期，則利用金融工具剝離自身的重資產(chǎn)，將持有的物業(yè)以REITS形式剝離運作，在多種經(jīng)營模式下獲得服務收入，抗風險能力得到進一步增強。在2020年，萬豪地產(chǎn)規(guī)模就已達128.9億美元，位居全美酒店類REITS第一，而萬豪國際集團中高端以上酒店加盟店占比約為72%，基本實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營。

    回顧近幾年的地產(chǎn)系酒店，也能發(fā)現(xiàn)這一趨勢。在更飽受關注的賣賣賣背后，地產(chǎn)公司也在不斷地建建建成立酒管公司，幫助自身從重資產(chǎn)賽道切到輕資產(chǎn)賽道。地產(chǎn)企業(yè)在風起云涌的酒店拍賣浪潮下，紛紛成立的酒管公司，也正在比肩而立。而這些，正是地產(chǎn)酒店未來的新戰(zhàn)。

1.地產(chǎn)企業(yè)在風起云涌的酒店拍賣浪潮下，紛紛成立的酒管公司，也正在比肩而立。而這些，正是地產(chǎn)酒店未來的新戰(zhàn)場。

     1月4日青島宣布，為推動旅游住宿業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，將在2025年年底前引進10個以上高端品牌酒店項目，不斷壯大星級飯店規(guī)模，對新評定為五星級旅游飯店將一次性給予500萬元獎勵。就目前情況來看，土地出讓時要求配套高星級酒店建設的情況依然存在，尤其在城市更新的地塊里，但整體較以往已有所減少。地產(chǎn)公司可以保持著在此相對豐厚的經(jīng)驗，趁著余溫未褪，進一步賦能項目，從而獲得優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)。

2、夯實自有品牌矩陣，打響知名度從而對外輸出。

    相較于萬豪等已經(jīng)足夠成熟的品牌，地產(chǎn)系酒店還略顯稚嫩，也還有相當長的路要走。畢竟，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，足夠的市場認知度，才是保持穩(wěn)健良好發(fā)展的基礎。

3、聯(lián)手國內(nèi)外優(yōu)秀的酒店品牌，加強酒店管理能力。

    保持與國內(nèi)外優(yōu)秀的酒店品牌進行強強聯(lián)合，不斷汲取對方在酒店經(jīng)營中的卓越能力，內(nèi)化成自己的核心武器。

4、注重文商旅融合發(fā)展，塑造完整生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。

     地產(chǎn)企業(yè)可以和酒店業(yè)務進行多維度的交融碰撞。比如文旅小鎮(zhèn)、主題樂園、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等契合，還做長短租公寓、聯(lián)合辦公和零售等綜合商業(yè)業(yè)態(tài)，最終形成集群效應，并塑造完整的生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。此外，地產(chǎn)酒店也可以通過發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，利用金融手段盤活資產(chǎn)等途徑，在為自身提供一種新型融資方式和變現(xiàn)模式之外，為其運營和擴張?zhí)峁┝艘环N新的解題思路。

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