在進行酒店項目的先期籌劃時，首先要考慮的是酒店是為誰建造的?是為客人建造的嗎?看似簡單的問題仔細琢磨琢磨就不那么簡單了。

顯而易見，不同的客人有不同的消費需求，客人會根據個性化的需求來尋找適合自己消費的酒店。左右客人消費因素等多種原因。對酒店而言，在實施項目工程前，必須遵循“先定位、再選項”的原則，明確酒店的市場定位，明確酒店是為哪些層次的客人服務的。

要做出準確的市場定位，就要了解酒店所在的區(qū)域有什么樣的市場需求，未來的客源結構是怎樣的?如果酒店處于城市的中心商務區(qū)或交通樞紐地帶，客人大部分有商務旅游需求，那么，酒店最好定位于商務酒店;如果酒店處于旅游勝地和風景區(qū)，旅游客流量較大，那么，酒店最好定位與度假型酒店;如果酒店周邊有大量長住商旅或會議展覽的客源需求，那么，酒店就很可能會定位于公寓酒店或會議型酒店。

適合目標市場的產品才是酒店作為企業(yè)生存和發(fā)展的根本。通俗地說，客人最喜歡消費的產品也就是合理的產品。在確定了酒店的市場定位和經營范圍后，要把其主要產品按照不同的定位和客人的需求進行細化分析，對客房、會議設施、餐飲設施、娛樂設施、公共區(qū)域的規(guī)模和比例進行合理調配，集中發(fā)揮資源優(yōu)勢，最大限度地滿足客人的需求。

在構建產品結構時，還要考慮到酒店運營的經濟性，對于預期能否獲利較大的酒店產品要相應的加大投入，保證酒店有足夠強的市場競爭力。

酒店企業(yè)需要實現怎樣的目標呢?對酒店業(yè)主來說，這個目標就是酒店在未來的經營中能夠取得怎樣的經濟效益和社會效益，具體體現在酒店項目的投資回報、有形資產的保值增值和無形資產的形成這幾個方面上。

對酒店的預開業(yè)經營管理者和未來的經營者來說，這個目標是由多個短期目標組成的，它包括酒店剛剛進入市場的培育期、業(yè)務拓展期和經營成熟期等不同時期的目標。每一個階段的目標所帶來的收益是不同的。在酒店市場培育期，如果酒店業(yè)主要求管理者實現一定的經營利潤，這是不現實的。因為在這個時期，酒店的主要任務是樹立品牌形象，盡量擴大客源市場，其運營管理成本和人力資源成本相對會高些。當酒店經過一兩年的市場培育期進入到業(yè)務拓展期和經營成熟期后，其市場形象已經確立，經營管理模式相對固定，收益能力日趨穩(wěn)定，實現相應的經濟任務也就水到渠成了。

在這一問題上，酒店業(yè)主和酒店經營管理者的心態(tài)是不同的：酒店業(yè)主更多看中的是經營結果，他是從宏觀上把握和解決問題;而酒店的經營管理者由于市場的不斷變化和實際的經營壓力，則更重視經營目標的實現過程，他是從微觀上處理問題的。心理預期不同，行為方式就會有所不同，這就需要酒店業(yè)主和經營管理者都要站在對方的角度上考慮問題，按照酒店的客觀發(fā)展規(guī)律辦事，為酒店的長遠發(fā)展考慮，不要急于求成。

每一項投資既有經營風險、財務風險，又有市場風險。相對于其他行業(yè)來說，酒店項目的投資風險更大。因為酒店產品是憑借各種設備設施所提供的服務來取得收益的。而服務這種產品本身具有不可儲存性，一旦投資決策失誤或旅游市場需求發(fā)生變化，酒店產品的銷售就會受阻，預期的投資效益就會無法實現，甚至虧本倒閉。因此，只有加強投資的風險管理，進行科學決策，才能降低風險帶來的損失，提高投資的經濟回報。

投資風險的大小，還可以用風險率指標來衡量。風險率就是標準離差率與風險價值系數的乘積。標準離差率是標準離差與期望利潤之間的比率;風險價值系數一般是由投資者主觀決定的，愿冒風險以追求高額利潤的投資者會將風險價值系數取值小點，反之，可以取值大點。計算出風險率后，與銀行貸款利率相加，如果所得之和小于投資利潤率，那么投資風險相對小些;否則，就要對投資的可行性進行重新評估。

與此同時，必須通過采取措施盡量減少投資風險：如加強對客源市場的分析研究，掌握旅游市場需求變化趨勢，組織適銷對路的產品，提供適合需求的個性化優(yōu)質服務，以吸引更多的客源;還可以通過發(fā)展多種經營、承包經營，以達到分散風險的目的;亦可通過嚴格管理，采取靈活的價格機制，建立能適應市場變化的、靈敏的反應機制……

規(guī)劃酒店項目的投資要求，需要投資者做到三點：首先，是建立嚴密的投資管理程序;其次，是制訂投資計劃;最后，是進行投資酒店項目的資金預算，及時籌集項目所需資金，避免由于資金不足造成半截子工程，影響投資效益。

考慮酒店項目的投資步驟時，為保證投資的有序性和有效性，需要確立酒店項目投資管理的程序和方法：步驟一，是項目的預可行性研究。在正式確定投資意向前，進行必要的預可行性研究。步驟二，是根據投資意向進行可行性研究，要求制訂出若干個投資方案以供篩選。步驟三，是逐一篩選投資方案，對每一個方案進行經濟評價，最終選出最優(yōu)方案。步驟四，是制訂詳細的投資計劃，監(jiān)督資金合理使用。

酒店是由業(yè)主、管理者和員工三部分人員組成一個團隊共同經營的。從酒店經營目標的角度來說，這個團隊的利益是一致的，他們都期望酒店能在市場上得到豐厚的經濟效益和社會效益。但從單個群體的個人目標出發(fā)，他們的利益又有所不同，主要表現為：

1、對于酒店業(yè)主來說，他們是酒店的投資者和所有者，所有業(yè)主都會把酒店的投資行為作為一種期待回報的經濟手段來進行市場化操作。業(yè)主的利益在某種程度上說，就是酒店能否成功走上產業(yè)化發(fā)展道理、能否快速收回投資且?guī)硎找婧突貓?，但這種期待有一定風險，其中有市場經營風險也有金融風險。從整體上講，酒店業(yè)是一個高投入而相對低產出的行業(yè)，中高檔酒店的投資回收期一般要七八年。當酒店的現金流支付不了經營成本、管理費用、稅金、折舊、貸款利息(如果有的話)等費用而不能產生一定的利潤的話，就意味著項目虧損，如果這種虧損不能得到及時控制和改變的話，很可能會使投資失敗。

2、大多數酒店的管理者都是酒店業(yè)的職業(yè)經理人，他們的利益一方面是獲得薪水和超額完成經濟指標的物資獎勵，另一方面是在業(yè)內得到更好的發(fā)展。

3、員工的基本利益是有工資、福利和各種保險，能參加專業(yè)培訓、獲得職務升遷等。

平衡業(yè)主、管理者和員工之間的利益關系，需要業(yè)主按照酒店的經濟規(guī)律辦事，給管理者充分授權;管理者盡其所能發(fā)揮才干，擴大市場份額，降低成本和費用支出，創(chuàng)造更多的利潤，并關注員工的職業(yè)生涯規(guī)劃設計;員工在崗敬業(yè)，為客人提供優(yōu)質服務，建立酒店良好的聲譽。簡言之，平衡這三部分人員利益的最佳方法，就是在酒店的經營中，大家統(tǒng)一思想、齊心協(xié)力，提高營業(yè)收入和利潤，不斷把酒店市場這塊蛋糕做大，實現三贏。

酒店的先期籌劃能幫助決策者確定企業(yè)的市場發(fā)展規(guī)劃、預測籌建中可能出現的問題，在一定程度上減少未來工作中的諸多不確定因素。經營酒店雖然始終會有一些不能預見的狀況出現，但完善的先期籌劃確實可以幫助酒店的預開業(yè)籌備者建立有利于酒店日后經營的目標和準則。

任何一個酒店，從項目策劃立項到正式營業(yè)，都要經過復雜慎密的籌建過程，這個過程的主線是酒店建設期、籌備開業(yè)期和正式經營期。酒店的先期籌劃作為整個主線的基礎，對酒店后期籌備和正式經營等工作將產生決定性的影響。

在酒店的先期籌劃中所涉及的具體內容，如酒店市場定位準確與否，將直接決定酒店的客源結構和營銷策略;籌劃建造的功能布局將決定其產品的基本架構和流線是否合理;酒店籌建期間選用的墻面、地面等建筑裝修、裝飾材料的性能，將與開業(yè)后的清潔保養(yǎng)費用高低息息相關;酒店籌劃選型的各種工程機械設備的質量和使用年限等，將直接影響這些設備的后期維修保養(yǎng)費用的高低;酒店前期的節(jié)能規(guī)劃，將決定后期能源費用的多少以及是否適應綠色酒店的發(fā)展要求;酒店籌建前的市場調研是否準確，也將對酒店后期經營產生重大影響……

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